自分の不動産投資 ブログなのに落ち着かない…なんて。
契約履行の一定期間の猶予を与えられ、その期間内であれば契約したとしても、解除した場合に手付金が全額戻ることもあります。
契約内容に不安や、不満な点が生じたときには不動産会社や、売主に契約前に申し入れることをお勧めします。
この場合、土地の売買は、住宅建設に同意することを前提とした契約であるために、設計内容や、工事金額などの話を詰めて合意できない場合は契約解除をすることができ、手付金も全額返却されます。
建築条件付土地売買契約は、契約当日より起算して三カ月以内に建築工事請負契約を結ぶことができない場合は、建築条件付土地売買契約自体が成立しない、ということです。
先に相談事例で紹介したケースの場合、建築条件付土地売買契約と、建築工事請負契約を同時に行うことは本来ありえない話なのです(ただし、その時点で設計が完了しており、その内容と工事金額に合意している場合は除きます)。
建築条件付土地売りの場合、建築工事請負契約を交わすまでは、契約完了とはいえず、契約を解除するチャンスが常にあるということを忘れないで欲しいのです。
意外にも不動産会社自身がこのことを知らずに話を進めているケースがありますので要注意です。
この場合も、すでにお話ししたように、建物の計画が終わり、細かい仕様が決まってはじめて、契約を交わすことになります。
それ以前の段階で手付金(こういう言葉はありません。
正式には工事請負代金の一部)を要求されることはありません。
契約が成立してはじめて、工事着手金(工事代金の一部)を支払います。
この代金は、工事の準備費(仮設費や、材料の発注費)として使われます。
これらは、契約後は契約解除しても戻ってくることはありません(もちろんその内容については精査する必要があり、その支払い分の内容については契約約款の中で取り決められています)。
また、支払う金額の割合も、各業者によってまちまちですし、施主である人の支払いできる条件もありますので、両者が話し合って、決めていくことになります。
さて、家づくりのトラブル予防のために、施主が必ずやらなければならない作業の一つとして、建築費用の検討が挙げられます。
ものの値段がわからずに買い物をする人がいないように、家を建てる場合でも、最初に施工業者から見積もりを出してもらい、そこから折衝を始めることになります。
ところが、住宅建築は、自動車のように工場でラインに乗って造られるわけではなく、たくさんの材料、数十種類の工事が入り混じって造られて、一部の分譲住宅を除き、同じ建物は二つとないため、見積もりも自動車のように「一棟いくら」とはいかず、かなり複雑な見積もりとなります。
そこで、以下、具体的な建設費の算出方法を示しながら、見積もりを検討するときのチェックポイントを見ていくことにします。
まずはじめに、標準的な積算方法です。
「積算」とは、文字通り鋲えたものを積み上げること、つまり、図面・仕様書等の設計図書に基づいて建築物の数量を求めることをいいます。
また、求めた数量に各種工事の単価を乗じ、建築物の価格を算出したものを「見積もり」といいます。
よく目にする施工会社のいわゆる「見積書」に関しては、後述の「見積もりチェックの仕方」で説明することとして、ここでは標準的な工事費の算出方法を説明します。
建築物の価格(以後工事費という)は通常、次のような構成になっています。
総合仮設費工事着手前の現場の調査費、仮囲い、工事用電気・水道の使用料、安全対策費、近隣対策費他、直接工事にかかわらないが建築物を完成させるのに必要な仮の設備費用のこと。
直接工事費基礎工事、木工事、左官工事他、建築物を完成させるのに直接必要な費用のこと。
また、この中に仮設足場工事のような建築工事に直接かかわる仮設工事(直接仮設費という)も含まれる。
純工事費総合仮設費と直接工事費を合わせたものに、建築会社が工事の一部を専門業者に下請けさせる場合の下請け経費を含ませたもの。
現場管理費労務管理費、各種申請料、保険料、交通費、通信費他、現場管理上の諸費用。
工事原価純工事費と現場管理費を合わせたもの。
一般管理費等負担額宣伝広告費、研究開発費他、会社経営管理上の諸費用。
諸経費現場管理費と一般管理費等負担額を合わせたもので、会社従業員の給与・賞与、接待費用、利益等も当然ここに含まれる。
工事原価と一般管理費等負担額を合わせて工事価格といい、この工事価格に消費税等相当額を加えて初めて工事費となります。
このように多くの要素が積み上げられて「工事費」が完成します。
中でも諸経費に属する費目は、その建築会社の規模・経費の取り方で変動しますが、「純工事費・工事原価に対してOO%」と建築会社の規定により定められているものが多いと思います。
この部分はどの業界でも同じだと思いますが、ここが一番不透明なところで、建築雑誌でよく目にする「一式」という単位で表されています。
逆に純工事費に属する費目は、建築工事に直接かかわる材料費・施工費等で構成されています。
ほとんどの項目はRd、本、等の数量の単位で表すことが可能です。
正確には図面を読み、一工種・一項目ずつ積算をすべきですが、あまりにも積算項目が多く、手聞がかかるために建築業界特有の「どんぶり勘定」の文化が発達していったのではないかと思います。
昨今では設計のCAD化、IT化が進み、積算自体も人の手に替わりCADが数量の算出をすることが多くなりましたが、計算式は単純なもので加減乗除の簡単な算式で誰でも数量を算出することができます。
各建築会社で材料のロスの見方や算出方法に若干の違いがあるため、自分の算出結果と合わないことがありますが(一OO%一致することはほとんどありません。
その場合は建築会社に算出方法を尋ね、確認してみることをおすすめします。
もし建築会社にやましいことがなければていねいに説明してくれるはずです。
まず、「坪単価」という形で表現される工事費見積もりは、「一式見積もり」と同じく日本建築業界の悪しき「どんぶり勘定文化」の流れを汲むものですから要注意です。
「坪単価」とは、建築会社が過去に建築した実績データをもとに、経験則から割り出した工事価格で、正確な設計条件や工事の難易度を勘案して決めたものではありません。
したがって、創業間もない建築会社や施工実績が少ない建築会社では実績データも少なく、単価の信湿性も劣るのは当然です。
悪質な建築会社だと実績データの裏づけもないまま、感覚だけで坪単価を設定しているところもありますから油断なりません。
最近、「激安坪単価二O万円!」などという広告やチラシをよく目にしますが、これにはカラクリがあります。
ここで、この坪単価二O万円の建物をオプション工事一切なしで建てると仮定します。
ようやく家が完成して、さて生活をしようとした瞬間、生活するのに必要最低限な設備が整っていないことに気づきます。
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